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房产纠纷

如何认识商品房买卖中的格式条款

2020-02-17    来源:青天在线    点击:108   

案例要旨

责任限制型格式条款本质上是一种风险转移约定,根据诚实信用原则,在签约时,经营者除了需要对条款内容进行重点提示,还应当对免责范围内已经显露的重大风险进行如实告知,以保护相对人的信赖利益。经营者故意隐瞒重大风险,造成相对人在信息不对称的情况下达成免责合意,应当认定相对人的真实意思表示中不包括承担被隐瞒的重大风险,免责合意的范围仅限于签约后发生的不确定风险。在后续履约中,因恶意隐瞒重大风险最终导致违约情形发生,经营者主张适用免责条款排除自身违约责任的,人民法院不予支持。


案例来源:《最高人民法院公报》2019年第5期

案例名称:张宇、张霞诉上海亚绿实业投资有限公司商品房预售合同纠纷案

当事人基本信息:

张宇、张霞与上海亚绿实业投资有限公司(简称亚绿公司)

审理法院及裁判结果:

上海奉贤法院判决:一、驳回原告张宇、张霞的诉讼请求;二、被告上海亚绿实业投资有限公司于判决生效之日起十日内补偿原告张宇、张霞人民币11 757元。  

上海一中院判决:一、撤销上海市奉贤区人民法院 (2017)沪0120民初4598号民事判决;二、被上诉人上海亚绿实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人张宇、张霞支付逾期交房违约金人民币32292.15元。

案件基本事实

(略)

法院裁判理由

一审法院认为:(略)

二审法院认为:本案二审争议焦点在于:一、系争责任限制条款是否具有法律效力;二、系争责任限制条款是否应当适用于本案。

一、关于系争责任限制条款是否具有法律效力问题

系争责任限制条款属于被上诉人亚绿公司事先拟定,并在房屋销售中重复使用的条款,属于格式条款的范畴。但亚绿公司并未采取足以引起注意的方式对该条款予以说明,根据《合同法解释(二)》第九条规定,系争责任限制条款属于可撤销的格式条款,而非绝对无效之格式条款,因张宇、张霞在法定的一年除斥期间内并未申请撤销该条款,故该条款仍属有效。

二、关于系争责任限制条款是否应当适用于本案的问题

第一,关于系争责任限制条款中的概括描述是否影响其适用的问题。法院认为,配套工程施工虽然不在亚绿公司的受让地块范围之内,但其对配套工程出现延误的理论可能性在建造之初就能够预见的,其制订系争责任限制条款的目的也正是在于防范此类风险。因此,“难以预计”、“无法预见”的表述是对列举事项所作的错误描述,此类事项不属于法定可免责的“不可抗力”范畴。但在列举事项已经具体明确的前提下,该表述并不影响双方就责任限制所达成的基础合意,不构成完全排除该条款适用的事由。张宇、张霞主张系争责任限制条款的性质表述存在错误,故应当整体排除其适用,缺乏事实依据,法院不予采纳。

第二,关于亚绿公司是否在签约时对配套工程延误风险负有告知义务的问题。首先,被亚绿公司明知配套工程完成是整体竣工验收的前提条件,应当对配套工程的具体进展保持关注,据此预判实际可交房的时间。“配套工程延误导致逾期交付房屋”在2015年3月27日虽然还不是确定发生的事实,但也已经不再是抽象的理论可能性,而是亚绿公司已知的现实存在的显著风险。其次,交房期限是购房者选择购房的重要考量因素,在没有收到风险告知的情况下,购房者无法对交房期限的实际可行性进行有效评估,在签约时陷入了信息不对称的意思状态。亚绿公司不能以后续可能追赶进度为由免除自身的告知义务,亚绿公司对自2015年3月27日起签约的购房者均负有对配套工程延误风险的告知义务。系争预售合同的签约日期为2015年8月15日,亚绿公司未对张宇、张霞告知相应风险,违反了合同约定的告知义务。  

第三,关于亚绿公司的风险隐瞒行为是否导致排除系争责任限制条款适用的问题。系争责任限制条款中并未明文记载免责事项的产生时间限制。张宇、张霞主张约定的免责事项仅能适用于签约后新发生的情形,不应适用于本案,是对合同条款的限制解释;亚绿公司主张风险事项的产生时间不应对免责范围构成影响,系争责任限制条款应当适用于本案,是基于合同文义的基本理解。

双方当事人对该问题争议的本质是在被上诉人亚绿公司隐瞒已知风险的背景下,对合同条款的不同解释。《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第四十一条规定,对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。第一百二十五条第一款规定,当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。基于上述格式条款的解释规则,法院对该问题分析如下:(一)商品房预售合同是在建商品房的销售合同,不同购房者的签约时间对应着不同的建设进度,购房者不知晓具体进度情况,不具备对交房期限可行性的判断能力。而交房期限条款也是由被上诉人亚绿公司单方拟定的格式条款,其可以根据实际建设进度在签约时调整交房期限。本案中,亚绿公司亦认可其在预售合同中设置的交房期限分为2015年9月与12月两种,说明其已经在后续销售中根据配套工程进度对交房期限进行了重新规划。因此,在没有被告知已存在现实风险的情况下,购房者与亚绿公司所达成的责任限制合意,是建立在购房者对交房期限具有现实合理性的信赖基础上。(二)由于被上诉人亚绿公司单方隐瞒了现实延误风险,并且有能力重新规划交房期限,购房者有理由相信亚绿公司对交房期限的现实可行性做出了承诺:该期限充分吸收了亚绿公司已知的实际进度条件,原有的风险事项能够及时消除,如果没有在后续履行中出现新的免责事项,则在该期限内能够实现交房。因此,上诉人张宇、张霞主张双方约定的风险转移范围是针对后续履行中出现的风险事项,不应包括已纳入交房期限考量因素的现实条件,符合合同法一百二十五条的诚实信用解释原则。(三)双方当事人对于格式合同条款的理解存在冲突,根据合同法四十一条所规定的有利于相对人的解释规则,法院认为,诚实信用原则下的购房者信赖利益价值高于格式条款提供者被上诉人亚绿公司的责任风险限定利益。交房期限条款与系争责任限制条款之间的互补逻辑关系应解释为:系争责任限制条款的适用范围限于签约后发生的不确定风险事项,不能适用于签约时被隐瞒的现实风险事项。亚绿公司主张其风险隐瞒行为不影响系争责任限制条款的适用,法院不予采纳。(四)本案中,被上诉人亚绿公司在 2015年3月27日就已明知配套工程受阻停滞,产生了现实的延误风险,但其在2015年 8月15日签约时并未向上诉人张宇、张霞告知该风险事项,而是承诺于2015年12月31日交房。配套工程受阻停滞的现实风险产生于系争预售合同签订之前,在后续没有出现新的风险事项的情况下,原有的风险状态持续延展,最终导致系争房屋于2016年7月1日才完成交付。亚绿公司的上述行为违背了对交房期限具有现实可行性的承诺,无权就配套工程延误主张适用系争责任限制条款。  

基于上述理由,被上诉人亚绿公司以配套工程延误为由,主张在本案中适用系争责任限制条款,抗辩上诉人张宇、张霞的逾期交房违约金请求权,无事实与法律依据,法院不予支持。张宇、张霞主张亚绿公司承担逾期交房违约金,符合合同约定,法院予以支持。

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