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前款清收

以房抵债协议+网签备案,到底能不能排除法院强制执行?

2020-02-05    来源:    点击:69   

       债务人因无力偿还借款与债权人达成以房抵债协议,债权人对房屋仅享有债权请求权,不发生物权变动;基于以房抵债而拟受让不动产与基于买卖合同产生的物权期待权具有基础性的区别,不得排除第三人对房屋的强制执行。

      争议焦点为:已达成以物抵债协议,并进行预售合同网签登记备案的商品房可否排除第三人的强制执行。

      

      关于商品房预售合同网签备案的法律效力问题。根据《城市商品房预售管理办法》第10条之规定,商品房预售合同网上签约及网上登记备案系商品房预售合同备案的重要方式,不具有创设权利的功能,不产生《中华人民共和国物权法》第二十条规定的商品房预售合同预告登记的法律效力。


      关于以物抵债协议及商铺预售合同能否产生不动产物权期待权并足以排除对该不动产执行的效果问题。华隆公司因无力偿还杨金玉的债务,经双方协商一致将本案查封的华隆公司名下商铺网签备案至杨金玉名下用于抵偿债务,双方借款合同关系终止,建立商品房买卖合同关系。杨金玉仅享有普通债权请求权,该债权请求权不能满足法定物权变动的要求,因而不能直接取得商铺的所有权。此外,抵债物的交付仅为以物抵债的实际履行方式,同基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。


      综上,杨金玉与华隆公司网签登记备案预售合同和以物抵债协议,不符合法律规定的不动产物权期待权的保护条件,不足以排除对三处商铺的执行。


     此外,最高法院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定,只有买受人才具有异议主体,华隆公司并非提出异议的适格主体。


实务经验总结


1. 案外人可通过执行异议的救济制度中止法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定,需满足案外人是权利人、权利真实合法、权利足以排除执行等条件。一般而言,足以排除强制执行的民事权益包括:物权(所有权、用益物权、担保物权)、建设工程价款优先受偿权、股权、知识产权等;原则上,债权作为相对权不足以排除执行,例外情况下由于法律的特殊保护规定,债权也可排除第三人的强制执行,如租赁权、对执行标的的期待权等。


2. 当事人达成以房抵债协议,受让人能否据以主张排除强制执行需从两个方面判断:第一,是否发生物权变动;第二,受让人就标的房屋是否享有期待权。


第一,是否发生物权变动。当事人签订以物抵债协议,江西高院认为该以物抵债协议的效果为:原借款合同终止,产生房屋买卖合同关系,显然将该以物抵债协议定性为债的更改,即成立新债务,消灭旧债务,债权人仅得请求债务人履行新债务,受让人享有债权请求权,即债权人有权请求交付并移转房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定,不动产物权的转让经登记发生效力。由于涉案房屋此时仍登记在出让人名下,因而涉案房屋未发生物权移转,受让人对房屋不享有所有权。


第二,受让人对标的房屋是否享有期待权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、买卖财产的规定》第十七条之规定,受让人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力,应满足:与被执行人就执行标的签订以所有权移转为内容的协议、已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错的要件(参见延伸阅读一)。以物抵债协议以消灭金钱债务为目的,物的交付仅为以物抵债的实际履行方式,与基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别,因而,基于以房抵债而拟受让不动产的受让人不足以形成优先于一般债权的利益,不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。


3. 商品房预售合同网上签约及网上登记备案仅是房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段,不具有不动产登记簿的公示公信功能。因而,当事人在签订房屋买卖协议之后,为保障物权的实现,应及时办理不动产物权变更登记或预告登记。


4. 若案外人确有排除强制执行的权利的,应由该案外人对法院的执行行为提出执行异议,被执行人并非提出异议的适格主体。案外人应当在执行程序终结前提出执行异议。执行异议被驳回的,可向上一级法院申请复议,也可向执行法院提起执行异议之诉。


相关法律规定


《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。


第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。 


《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的,可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定撤销或者改正;理由不成立的,裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的,可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。


《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]10号)

第二十四条 对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:

(一) 案外人是否系权利人;

(二) 该权利的合法性与真实性;

(三) 该权利能否排除执行。


第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。


《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、买卖财产的规定》(法释[2004]16号)

第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。


《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)

第十条 商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的,应当有书面委托书。

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