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未经配偶同意,擅自抵押共有房屋是否有效?

2019-11-16    来源:    点击:124   

共同财产抵押风险是房抵贷业务中的一类常见风险,该风险主要涉及到以下几个法律问题:

第一,房抵贷业务中,如果夫妻一方未经配偶同意,擅自将登记在其名下的房屋设定抵押,相应抵押是否有效?

第二,担保法司法解释第五十四条中“其他共有人知道或者应当知道而未提出异议”在实践中如何判定?

第三,共有人签字的真伪是否影响抵押的效力?

第四,能否基于夫妻关系认定其配偶知道或应当知道抵押的事实?

第五,实践中对于抵押权善意取得的认定标准?

第六,银行、小贷公司等专业机构是否负有更高的注意义务?


对于上述几个问题,笔者通过检索相关案例发现,司法实践中对相关问题地方法院做法各异,甚至同一法院前后观点也不尽相同,法律适用存在一定不确定性。为了帮助银行、小贷公司、担保公司、典当行等信贷机构更好的应对共有房屋抵押风险,笔者特撰写本文,供参考。

二、相关法律规定解析


1婚姻关系存续期间购买房屋的权属问题


根据《民法通则》第78条的规定,共有可以分为按份共有和共同共有两种形态。按份共有是指两个或两个以上共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利、分担义务的一种共有关系;共同共有是指各共有人根据共同关系,不分份额地共同享有对共有财产的权利。


共同共有依共同关系而发生,主要包括夫妻共有、家庭共有、遗产分割前的共有及合伙共有等具体类型。夫妻共有是最常见的共同共有,男女双方一旦缔结婚姻关系,便产生了夫妻共同财产的问题,这种共同共有是基于夫妻关系而由法律明确规定的。


《婚姻法》第17条规定:

“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。”


根据上述规定,除非夫妻双方选择了分别财产制,否则,应认定在婚姻关系存续期间所得财产均属夫妻共同财产。也就是说,婚姻关系存续期间以共同财产购买的房屋,即便登记在一方名下,除非夫妻双方选择了另有约定,否则,相应房屋应当认定为夫妻共同财产。


2

共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。但是,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。


根据《担保法司法解释》第五十四条的规定,按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的,抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。但是,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。据此我们可以得出如下结论:


1

按份共有以其共有财产中享有的份额设定抵押的,抵押有效。


共有分为按份共有和共同共有,根据上述规定,如果是按份共有的话,按份共有人可以以其共有财产中享有的份额设定抵押,抵押有效。实践中,房屋按份共有的情况虽然有,但不多见,本文不展开讨论。


2

共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。


如果是共同共有的情况下,共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人同意,抵押无效。婚姻关系存续期间以共有财产购买的房屋,登记在一方名下,如果没有另外约定,则应当认定为属于夫妻共同财产。这样的房屋在设定抵押时,无论登记部门办理登记时如何要求,都应当取得其他共有人的同意,否则,原则上应当认定抵押无效。


当然,实践中房屋也可能直接登记为多人共有(比如夫妻双方),在这种情况下,登记部门会要求登记的所有共有人一起来办理抵押登记,银行等信贷机构也同样会有这样的要求,因此风险相对较小。具体到本文,本文仅讨论房屋登记在夫妻一方名下,而房屋事实上为夫妻共有,夫妻一方未经配偶同意,擅自抵押是否有效这一情形。


3

其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。


根据前述规定,共同共有人在以共有财产设定抵押时未征得共有人同意,原则上抵押无效。但是,如果抵押权人有证据证明,共有人知道或应当知道抵押的事实,而没有提出异议,视为同意,抵押有效。


这里的视为同意,在法律上又被称作“默示推定”,《民法总则》第一百四十条规定,行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示。


需要注意的是,视为同意也是一种同意,则设定抵押的行为属于有权处分,抵押有效。

实践中登记部门的要求


据笔者了解,如果房屋只登记在一个人名下,不动产登记部门在办理抵押登记时目前有两种做法:


第一种:登记在谁名下谁来办理抵押登记即可,无需其配偶出面即可办理抵押登记;


第二种:即便登记在一方名下,也需要其配偶出面一同办理抵押登记,其配偶需书面同意办理抵押登记。(如果未婚的,需要出具未婚的声明,并承诺承担相应责任)


这两种做法里,尤其是第一种做法,很容易出现夫妻一方未经配偶同意擅自将共有房屋抵押的情形,银行等信贷机构一旦接受抵押,潜藏着比较大的法律风险。


4

关于抵押权的善意取得


根据物权法第一百零六条的规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。


受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。


当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。


上面是关于善意取得的规定。善意取得,指受让人以财产所有权转移为目的,善意、对价受让且占有该财产,即使出让人无转移所有权的权利,受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产,又可适用于不动产。善意取得中的受让人需是善意的,不知出让人是无处分权人,否则不构成善意取得。善意取得基于占有的公信力,旨在维护交易安全。


善意取得的条件:

第一,受让人需是善意的,不知出让人是无处分权人。

第二,受让人支付了合理的价款。

第三,转让的财产应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备,否则不构成善意取得。


善意取得既适用于动产,又可适用于不动产。抵押权善意取得,参照物权法一百零六条的规定执行。


需要注意的是,抵押权善意取得适用的前提是抵押人是“无权处分”,这和《担保法司法解释》第五十四条规定的“其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效”有本质的区别,如适用《担保法司法解释》第五十四条上述规定,则抵押人属于“有权处分”

5

总结


第一,按份共有以其共有财产中享有的份额设定抵押的,抵押有效。


第二,共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。


第三,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。


第四,无权处分人擅自将不动产抵押给抵押权人,如果抵押权人抵押时是善意的、支付了合理对价、已经办理了抵押登记,则应当适用善意取得,抵押有效。


三、相关判例及司法实践中的争议焦点


以上是关于共同共有财产设定抵押问题的相关法律规定,但该问题在司法适用中存在一定不确定性,接下来,笔者结合相关判例对相关问题逐一进行分析,供参考。


1

未经共同共有人同意设定抵押,抵押无效


通过案例检索,有大量的案例直接援引《担保法司法解释》第五十四条的规定,认定共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。文末所附案例中认定抵押无效的案例都是援引的担保法司法解释五十四条的规定。


本文所附案例1是由擅自抵押夫妻共有财产引发纠纷,案例2是因为未经共同法定继承人同意抵押遗产引发的纠纷,法院最终都认定为抵押无效。


案例1:


谷尔丹确认合同无效纠纷,北京市高级人民法院(2014)高民(商)申字第3467号。


北京高院认为:《借款抵押合同》中张洪海提供抵押的房产系其与郝伟靖夫妻关系存续期间取得,应属于张洪海与郝伟靖的共同财产,因张洪海签订《借款抵押合同》未经过郝伟靖同意,故一、二审判决判定《借款抵押合同》无效并无不当。


案例2:


平果国民村镇银行有限责任公司与黄汉武、唐美新金融借款合同纠纷,西壮族自治区高级人民法院(2016)桂民申1297号。


法院认为:“根据本案的事实,2013年4月23日韦绥佳在办理本案抵押登记时提供的房产权证明确记载共有人为黄颖尧,而黄颖尧已于2011年7月去世,因黄颖尧的法定继承人均明确表示不放弃对黄颖尧遗产的继承权,因此,至2013年4月23日时房屋的产权共有人应为韦绥佳、黄汉武、唐美新、韦灏明等人。韦绥佳在办理抵押登记时提供了黄颖尧已去世的材料,平果国民银行应当知道房屋的实际共有人已变更的事实,但平果国民银行未要求韦绥佳提供实际共有人同意抵押的材料,也未要求实际共有人在抵押担保上签字,而韦绥佳在诉讼中称其作为共同共有人以共有财产设定抵押未经其他共有人同意,平果国民银行也没有证据证实其他共有人知道或者应当知道抵押而未提出异议的事实,故韦绥佳的抵押行为属于擅自以共有财产设定抵押未经其他共有人同意之情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第二款“共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。但是,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效”的规定,二审判决认定抵押合同无效正确。”


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