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房产纠纷

安置房利益赠与合同的效力分析

2019-08-15    来源:    点击:137   

【裁判要旨】

在未办理安置房过户登记手续前,被拆迁人享有其基于拆迁安置补偿协议所获得的利益。赠与的财产亦指财产性利益,包括积极财产利益、消极财产利益、无形财产利益。在赠与关系中,被拆迁人享有的拆迁安置补偿协议项下的利益属于赠与人的消极财产利益。赠与人享有处分权。被拆迁人享有对安置房的优先取得权,这一权利是基于被拆迁人的特殊身份所获得的,是优先于一般债权的特殊债权,因而除被拆迁人之外的其他人不应享有该权利。

 

【案情】

原告(二审被上诉人):洪瑞英。

被告(二审上诉人):洪润舫、洪瀛舫。

原审被告:洪滋舫。2005日,洪方淇出具给原告洪瑞英字据一张,载明:“本人在宁波慈城太湖路24 号内楼房,动迁后愿归属过房女儿洪瑞英所有”。2006 年,该房屋动迁,洪方淇与宁波市慈城古县城开发建设有限公司、宁波市江北区慈城镇房屋拆迁事务所三方于同年529日签订了保留房屋私有住宅搬迁直接安置协议;612日,洪方淇房改购房的申请获得宁波市江北区房地产管理处审批同意。2010422日,洪方淇去世,洪方淇调产的安置房尚未最终确定。因洪方淇无其他继承人,其三个兄弟,即被告洪润舫、洪瀛舫、洪滋舫于2010 517日经宁波市信业公证处作出的(2010)浙甬业证民字3722 号公证书,公证共同继承洪方淇遗留的上述房产利益。

原告洪瑞英起诉称:2005年,洪方淇已将该房屋的安置房利益赠与给她,安置房虽未确定,但已不属于洪方淇的遗产,要求依据赠与合同判决安置房利益归其所有。

被告洪润舫、洪瀛舫、洪滋舫答辩称:洪方淇赠与给洪瑞英的安置房,未办理过户登记手续,且依法应登记领取权属证书的房地产不得转让,因此赠与合同无效。

 

【审判】

浙江省宁波市江北区人民法院经审理认为:赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。赠与人洪方淇亲笔书写了赠与字据,将其原有位于宁波江北区慈城镇太湖路24号房屋一套动迁安置利益归原告洪瑞英所有。该字据交原告洪瑞英收执,是赠与人洪方淇的真实意思表示,且不违反相关的法律、法规,该赠与合同依法成立。公证书是被告对洪方淇的遗产享有法定继承权的公证,法定继承权是根据法律规定而享有,是否公证对法定继承权存在与否没有影响。本案争议房产权益已经由洪方淇生前作出了相应处分,故不能作为被告继承的遗产。据此,判决:座落于宁波市江北区慈城镇太湖路24 号房屋(原属洪方淇所有)一套动迁安置利益归原告洪瑞英所有。

宣判后,洪润舫、洪瀛舫不服一审判决,提起上诉。称:洪方淇2005 年订立赠与合同时,安置房尚未确定,赠与不成立。要求撤销原判,判决洪方淇位于宁波市江北区慈城镇太湖路24 号房屋一套动迁安置利益由上诉人洪润舫、洪瀛舫和原审被告洪滋舫继承。

被上诉人洪瑞英答辩称:赠与合同是双方真实意思的表示,依法成立并生效,安置房不属于可以继承的遗产。请求二审法院维持原判,驳回上诉人的上诉请求。

二审查明,根据签订的保留房屋私有住宅搬迁直接安置协议,慈城镇太湖路24 号房屋经产权调换后,洪方淇享有对慈湖人家二期安置房的预期利益。2006 12日,洪方淇房改购房的申请获得宁波市江北区房地产管理处审批同意。

浙江省宁波市中级人民法院经审理认为:2005 日,洪方淇出具给洪瑞英的字据写明:“本人在宁波慈城太湖路24 号内楼房,动迁后愿归属过房女儿洪瑞英所有”,表明该字据是附生效条件的赠与合同。赠与合同是诺成性合同,赠与合同的成立只要合同当事人就赠与达成合意即告成立。经杭州明皓司法鉴定所鉴定,涉讼赠与合同确系洪方淇书写。从合同形式上看,200598日洪方淇和洪瑞英之间的赠与合同成立。合同法第一百八十五条规定:“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同”。所谓自己的财产,不仅包括赠与人个人所有的动产、不动产等有体物,还应当包括可以享有的财产性利益。洪方淇将自己可享受的利益赠与给洪瑞英,并不悖法律规定。2006 29 日,洪方淇签订保留房屋私有住宅搬迁直接安置协议的行为,并不说明其撤销了对洪瑞英的赠与。洪方淇至2010 22 日去世,始终没有撤销对洪瑞英的赠与,因此该赠与合同依然有效。既然洪方淇已对房产权益作了处理,就不属于洪方淇可继承的遗产。据此,判决:驳回上诉,维持原判。

 

【评析】

本案所涉赠与合同的标的物较为特殊,赠与人洪方淇出具给洪瑞英的字据,从性质上应认定为赠与合同,但因赠与合同订立之时,房屋尚未拆迁,该赠与合同系附生效条件的赠与合同;诉讼发生时,洪方淇业已去世,拆迁安置协议虽在此前已经订立,但安置房尚未确定,赠与合同是否成立并生效成为本案的争议焦点。本案不仅涉及赠与合同,还涉及不动产转让,笔者试从以下两方面对本案加以剖析。

一、涉讼赠与合同是否成立并生效

(一)涉讼赠与合同是否成立

合同法实施前,赠与合同一直被定义为实践性合同。合同法施行后,尽管未对赠与合同的性质加以明确规定,但合同法第一百八十六条第一款规定了赠与人在财产权利转移之前享有任意撤销权,撤销权行使的前提是赠与合同成立,因此通说认为赠与合同属于诺成性合同,当事人对赠与的意思表示达成一致即告成立。本案中洪方淇尽管已经去世,无法查明赠与合同订立时赠与合同双方的真实意思表示,但通过司法鉴定,赠与合同的签署人确系洪方淇,法院可以据此认定合同当事人具有订立赠与合同的真实意思表示,赠与合同成立。

关于涉讼赠与合同是否符合合同法对于合同主要内容的规定抑或城市房地产转让管理规定中对于房地产转让合同应当载明的主要内容的规定。笔者认为,法律法规之所以规定合同应当具备的主要内容,是为了明确合同标的物,规范当事人的交易行为,避免纠纷的产生。涉讼赠与合同是一个附生效条件的赠与合同,在条件尚未成就时,该合同项下的标的物并不明确,合同不可能对不明确的标的物作详细描述,因而不能据此原因苛责合同未成立。

(二)涉讼赠与合同是否有效

合同法第一百八十五条对赠与合同的定义是:“赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。”财产是民法中经常使用的概念,王泽鉴认为财产是指由具有金钱价值的权利所构成的集合体。财产利益是指财产中对民事主体的物质生活和精神生活所具有的价值和有用性。由于财产利益包含在财产之中,因此,财产与财产利益具有统一性和一致性,我们在讲财产的时候,实际上就是在讲财产利益。财产包括物权中的积极财产即物、债权中的消极财产和知识产权中的无形财产。所以,财产利益也包括积极财产利益、消极财产利益和无形财产利益。积极财产是指民事主体所拥有的具有现实价值的财富;消极财产是指不是民事主体所拥有的现实财富,但是可以期待将来可以实现的财产价值;无形财产则是指智力成果。基于民法对于财产和财产利益的解释,合同法第一百八十五条规定的财产也应当包括三种财产以及所含的三种财产利益。

洪方琪和洪瑞英订立的赠与合同载明:“本人在宁波慈城太湖路24 号内楼房,动迁后愿归属过房女儿洪瑞英所有。”根据合同法第一百二十五条规定:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。”案件审理中,上诉人洪润舫、洪瀛舫和被上诉人洪瑞英对赠与合同的标的颇有争议。从合同的文字表述看,合同当事人并没有明确赠与合同的标的,但从合同目的考察,洪方琪的真实意思表示是,如果其取得了安置房,愿将安置房本身赠与洪瑞英。洪方淇尚未取得安置房实体,那么其赠与给洪瑞英的财产利益又如何定性呢?笔者认为,根据物权法第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”因此,未经产权登记的安置房,不能发生物权效力。洪方淇和洪瑞英签订了附生效条件的赠与合同,条件是“动迁”,即洪方淇和拆迁单位订立拆迁安置补偿协议,但协议的订立只是确定安置房的位置,未明确具体的调产房屋,更未办理安置房的产权过户手续,因此洪方淇并未获得安置房的物权。因而就赠与合同的标的而言,并非安置房本身,而是洪方淇所享有的拆迁安置补偿协议的利益,这种利益可以划归到债权中的消极财产或者说是消极财产利益的范畴。

本案在审理过程中,上诉人洪润舫、洪瀛舫坚持认为,根据城市房地产管理法第三十八条规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。合同法第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效,因此赠与合同是无效的。且不论本案赠与合同的客体并非安置房,而是洪方淇所享有的拆迁安置补偿协议的利益,即便是未登记领取权属证书的安置房,也不能就此草率认定赠与合同无效。

首先,从城市房地产管理法第三十八条的法条表述看,该条并没有规定未依法登记领取权属证书的房地产转让合同无效,因此对于为了转让此类房地产所订立的合同效力,城市房地产管理法并未明确规定。而合同法较之前的经济合同法在立法指导思想上有了重大转变,鼓励交易自由,尽量承认合同的效力,不再动辄令合同无效。

其次,从与其他法条的类推适用看,综观最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18 条第1款及第19 条的规定,房屋买卖合同签订时,尽管该房屋尚未办理所有权登记,合同也有效。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第条虽然规定本解释中的所有规定适用于房地产开发企业作为出卖人、标的物为尚未建成的或已竣工的新建商品房的买卖合同,对于涉讼赠与合同,最多仅是类推适用,但上述观点无论在理论界还是实务界都符合发展趋势。在这种背景下,涉讼赠与合同如果只是机械地适用城市房地产管理法第三十八条第(五)项显然不合时宜。除此之外,合同法第五十二条第(五)项作为认定合同无效的兜底条款,该条款的适用必须结合其他具体的强制性规定。既然不能适用城市房地产管理法第三十八条第(五)项,合同法总则及分则赠与合同中也无认定涉讼赠与合同无效的相关规定,合同法关于合同主要内容的条款和城市房地产转让管理规定对房地产转让合同内容的规定又属于管理性强制规定的范畴,违反管理性强制规定的并不必然导致合同无效,因而本案不能通过单纯援引合同法第五十二条第(五)项认定赠与合同无效。

本案最为妥当的审理思路是依据诚实信用原则,确认洪方淇和洪瑞英之间的赠与合同有效,洪瑞英受赠的是洪方淇基于保留房屋私有住宅搬迁直接安置协议所享有的合同利益。

二、受赠人受赠的是赠与人基于拆迁安置补偿协议享有的普通债权

洪方琪除了依据拆迁安置补偿协议享有普通债权之外,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第条的规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持”,被拆迁人还被赋予了对安置房屋的优先取得权。关于这一权利的性质,笔者认为,优先取得权并非人身权,而根据物权法定原则,我国法律也未规定任何一种物权称之为优先取得权,优先取得权也非物权,那么优先取得权仍应被认定为是一种债权。通说认为债权具有平等性,不具有排他性,也没有优先效力,但被拆迁人的债权具有特殊性,其要求债权人具备被拆迁人这一特殊身份,赋予了债权人优先取得的特定效力,以保障特定债权人的特定利益得以优先实现,因此被拆迁人的优先取得权是优先于一般债权的特殊债权。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第条的立法目的在于针对司法实践中被拆迁人利益屡受侵犯的现状,突破债权平等原则而给予被拆迁人的特殊保护,并非有意创造一种新的可流转的权利,也非将该债权固化为一种永久的优先权。因此受赠人洪瑞英虽然依据赠与合同继受取得了洪方淇基于拆迁安置协议所享有的债权,但鉴于优先取得权的专属性,其并未取得洪方琪作为被拆迁人所享有的优先取得权。

 

案号:(2011)甬北慈民初字第98 2011)浙甬民二终字第704 

(作者钟康树 张颖璐 单位:浙江省宁波市中级人民法院)

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