履行附随义务有瑕疵时的违约金调整
2019-07-26 来源： 点击：1437
【裁判要旨】
出卖人的户口迁出义务属于二手房买卖合同的附随义务。履行附随义务有瑕疵时应承担违约责任，但不应强行适用主给付义务所约定的违约金比例，应当在公平原则和诚实信用原则基础上，综合实际情况加以调整。
【案情】
原告：陈柳燕。
被告：杨青清。
2015年4月18日，被告杨青清的丈夫周远以被告杨青清（甲方）的名义与原告陈柳燕（乙方）、重庆广积粮房地产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖（居间）合同，约定乙方购买九龙坡区石坪桥正街120号1幢2-29-7房屋，成交总价为54.2万元。在房屋买卖合同第五条相关约定的第三条中载明，甲方须于2015年6月30日前将落户于该房屋的户籍关系迁出；在房屋买卖合同第六条违约责任的第1条中载明，任何一方违反约定，由违约方向守约方支付违约金，违约金按房屋成交价的20%计算。2015年6月18日，涉案房屋登记至原告名下。
另查明，签订房屋买卖合同时，被告丈夫周远、周远之子、周远之父的户籍关系挂在该房屋，现户籍关系未发生变化。2016年6月12日，原告以被告未按合同约定将户口迁出，导致原告及子女无法落户，同时影响房屋出售为由，将被告诉至九龙坡区人民法院，要求被告向原告支付违约金10.84万元。
【审判】
重庆市九龙坡区人民法院经审理后判决：一、被告杨青清于本判决生效之日起5日内向原告陈柳燕支付从2015年7月1日起至2016年6月30日止的逾期迁出户籍关系违约金4800元；二、驳回原告陈柳燕的其他诉讼请求。该判决现已生效。
【评析】
本案被告违反的是附随义务中的协助义务，构成附随义务的瑕疵履行。那么，本案焦点是履行附随义务瑕疵是否适用违约金条款？若适用，如何调整？
一、履行附随义务瑕疵不构成合同根本违约
按照合同法规定，当事人应当全面履行自己的义务。本案中，被告未在约定时间内迁出户口，显然没有全面履行义务，构成了合同违约。但是，其履行瑕疵所造成的违约程度，未对房屋买卖合同的主给付义务造成影响。合同附随义务的目的是维护当事人利益及促进合同的履行，故双方一旦进入合同关系，其利益即会处于不稳定状态，需要附随义务的辅助功能和个别保护功能加以调整。一方面，从双方履行合同的行为来判定，原被告双方按照合同规定完成了款项交割、房屋过户等事项，促成合同约定事项的成就。根据不动产登记对抗主义模式，原告取得了房屋的所有权，被告虽未迁出户口，但对原告享有对该不动产的占有权利不构成直接影响，可以理解为该合同的主给付义务已履行完毕。另一方面，从合同违约结果来判定，原告在庭审中提出因被告户籍未迁出，导致自身户籍迁入、子女入学、房屋出售等受到影响。但审理中查明，在现行政策下，被告的履行瑕疵没有给原告带来严重的实际损失，不应认定为根本违约（根本违约是指一方的违约致使另一方订约目的不能实现或违约行为后果严重）。附随义务具有辅助性，义务人不履行附随义务，权利人不享有请求解除权。对于其损害，可依不完全履行的规定请求损害赔偿。
二、履行附随义务瑕疵不应适用过高违约金赔偿条款
根据合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据最高人民法院《关于适用合同法若干问题的司法解释（二）》规定，当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。前文已述，被告之行为构成了附随义务的瑕疵履行，原告不能请求解除合同，但可要求被告承担违约责任。双方约定的违约金比例为20%，若以房屋成交总价计算违约金数额（54.2万元×20%=10.84万元）。此数额相较于被告履行瑕疵所造成的损失显失公平。从合同文本的内容推断，双方当事人约定20%的违约金，其本意是针对主给付义务即房屋买卖的成就，而非迁出户口、办理贷款等附随义务事项。当事人违反附随义务造成的损害包括直接损害与间接损害，但无论哪种损害，都应当承担违约责任。本案中，原告无直接损害，其利益受损属于间接的非财产损害，故无法量化其损害具体数额。根据违约金的性质来判定，违约金兼具补偿性和惩罚性功能。被告签订合同后未及时全面地履行义务，存在一定程度的主观过错，导致原告的期待利益受损。为了促进被告积极履行义务，法院应根据公平原则和诚实守信原则，判定被告承担违约责任，但需对违约金的数额进行调整。
三、履行附随义务瑕疵调整违约金时应考虑的因素
1.影响大小。住宅房屋具有使用价值和交换价值，其使用价值主要体现在房屋的居住功能上。购买住宅房屋且实际居住的，买受人及其共同居住生活的亲属可申请登记落户，而落户后即可享受房屋所在地区的义务教育、就业服务、基本养老等配套服务。因此，住宅房屋的使用价值也可延伸至落户，但该价值相较于居住功能处于次要地位。本案中，原告已经通过买卖行为接收房屋并取得产权登记，居住功能已完全实现。被告未迁出户口，虽不阻碍原告因购买房屋迁入户口，但迁入后该户人员过多，户内人员人身依附关系紧密的传统遭到破坏，与户籍相关的价值将被稀释。基于此，房屋再次出售也会受一定影响，降低了房屋的交易价值。2.过错程度。本案中，被告迁出户口需要具备一定客观条件，被告逾期迁出与迁出条件未成就有关，此属违约客观原因；但是，被告在与原告约定了限期迁出户口的情况下，未积极促成户口迁出条件成就，主观上存在拖延。3.弥补损失。本案对原告的损失应当考察原告的维持利益，以可接受和不获利为原则，确定违约金具体数额。4.督促履行。对于持续性附随义务违约行为，承担违约金不是目的，其旨在通过负担一定经济利益促使瑕疵一律得以补救。如果违约金金额过低，很难起到纠正违约行为的作用；违约金过高，则造成双方利益失衡。因此，适当而合理的违约金数额才能促使被告履行迁户行为。5.经济水平。违约金数额的调整，还要考虑当地经济水平、当事人收入水平，上述因素决定了货币购买力及当事人的承受度。考虑经济水平实际情况，才能既弥补守约方损失，又督促违约方履行附随义务。
案号：（2016）渝0107民初10477号
（作者: 罗霄悍 谭炼 单位：重庆市九龙坡区人民法院）
上一篇：未经村民会议讨论决定，村委会出租集体土地用于非农建设的，无效！
下一篇：“小产权房”买卖合同是否有效？究竟要不要买？看完就你明白了！
