交房后未搬走物品的所有权判定
2019-07-20 来源： 点击：1449
【裁判要旨】
房屋买卖合同指向的标的是房屋的所有权，而非房屋内物品的所有权，因此，出卖人的主要给付义务即转移房屋所有权于买受人。当合同对屋内物品所有权未作明确约定时，不发生转移动产物权的效力，卖方交房后及时提出返还家具电器的请求，应当予以支持。
【案情】
原告（二审上诉人）：张新。
被告（二审被上诉人）：李玲。
2015年7月21日，李玲（乙方）向张新及其配偶刘建莉（甲方）购买涉案房屋及车位并签订房屋买卖合同，双方约定房屋总价315万元。此后，李玲向张新全额支付了购房款，涉案房屋于2015年8月23日过户至李玲名下。2016年6月27日，张新将涉案房屋钥匙交付李玲。次日，刘建莉至房屋处，与李玲就需搬离的室内物品发生争议，双方于当日签署字条一份，载明：“房子按合同给你，至于装修的其他东西（软装类，硬装不破坏），我一并拆走”，刘建莉与李玲于字条落款处签字确认。一审审理中，张新述称，其诉请指代的需要搬离的物品有：1.格力柜式椭圆形3匹空调一台；2.格力1.5匹空调两台；3.三星双开门带制冰、冷饮、吧台门的冰箱一台（需拆净水管）；4.华帝油烟机和天然气灶各一台；5.消毒柜一台；6.餐厅和客厅水晶灯各一盏；7.成品洗漱台两套；8.米柜一个。刘建莉到庭述称，其与张新作为涉案房屋及20号地下1层车位41室的共同共有权利人，和李玲签订了上海市房地产买卖合同，对于房屋买卖的遗留问题，其同意张新作为双方代表向李玲起诉并提出本案主张。
【审判】
上海市松江区人民法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案张新向李玲交付房屋后，双方就室内物品的归属达成一致约定：“装修的其他东西（软装类，硬装不破坏）”一并由张新拆离。一审法院认为，一般理解的软装，区别于硬装的基本不可移动，是指为满足功能、美观需要而附加在建筑物表面或者室内的可移动、易于更换的装饰物及设置，其类别主要包括家具、饰品、灯饰、布艺织物、花艺及绿化造景。结合本案张新主张的物品，一审法院认定李玲应当返还张新餐厅和客厅水晶灯各一盏、成品洗漱台两套、米柜一个。关于张新主张的其他物品，因缺乏依据，一审法院不予支持。李玲关于受胁迫签署、字条应当无效的主张，因其未提供相关证据证明，一审法院难以采信。综上所述，一审法院判决：李玲于判决生效之日起10日内返还张新涉案房屋餐厅及客厅水晶灯各一盏、成品洗漱台两套、米柜一个，驳回其他诉讼请求。
宣判后，张新对一审判决不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉。
上海市第一中级人民法院认为，本案争议焦点为张新是否有权要求李玲返还系争物品。现张新上诉认为，涉案物品既未随房屋一并出售给李玲，也未将房屋内的家用电器全部送给李玲。李玲辩称，动产物权变动以交付为所有权转让的标志，张新通过交付钥匙、清点物品等方式已将房屋及附属物交付给了李玲，自此以后，张新对房屋及附属物的所有权均已丧失，不得再主张任何权利。对此，二审法院认为，张新与李玲签订的上海市房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法、有效，双方均应恪守各自义务，按约履行。在本案中，张新有权要求返还系争物品，理由如下：
首先，买卖合同的主要权利义务是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。现张新已按照合同约定，将涉案房屋于2015年8月23日过户至李玲名下，履行了转移标的物的义务。从双方签订的合同内容看，房屋总价不包含装饰装修或家用电器，有关随房屋同时转让的设备、装饰费用及处理在合同中未作约定。张新认为涉案物品未随房屋一并出售给李玲的主张，二审依法予以采信。李玲辩称张新通过交付钥匙、清点物品等方式已将房屋及附属物交付给了李玲的意见，二审依法不予采信。
其次，买卖合同的标的物为不动产。空调、冰箱与消毒柜是房屋内的家用电器，既不属于不动产，亦非装饰装修。2016年6月27日，张新将涉案房屋钥匙交付李玲，在同年的6月28日，又签署一份字条，载明：“房子按合同给你，至于装修的其他东西（软装类，硬装不破坏），我一并拆走。”从字条的内容看，难以解读出张新主动放弃了房屋内物品的所有权，或将系争物品赠与了李玲，亦无证据证明张新作出过抛弃或赠与的意思表示。张新认为未将房屋内的家用电器全部送给李玲的主张，二审依法予以采信。李玲辩称张新对房屋及附属物的所有权均已丧失的意见，二审依法不予采信。在本案审理过程中，张新明确表示自愿放弃要求返还华帝抽油烟机和天然气灶各一台的主张，系其对自身诉讼权利义务的处分，于法不悖，二审依法予以准许。
最后，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。二审对一审法院判决李玲返还张新餐厅和客厅水晶灯各一盏、成品洗漱台两套与米柜一个的事项不予审理。需要指出的是，在返还系争物品过程中，张新如造成损失，李玲可另行主张。
综上所述，张新的上诉请求有相应事实与法律依据，二审予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，二审依法予以纠正。判决：一、维持上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初3084号民事判决第一项；二、李玲于判决生效之日起10日内返还张新位于上海市松江区广富林路1599弄16号1502室内的格力柜式椭圆形3匹空调一台、格力1.5匹空调两台、三星双开门带制冰、冷饮、吧台门的冰箱一台（需拆净水管）、消毒柜一台。
【评析】
在二手房交易实践中，买卖双方通常会对房屋内的物品归属进行约定。由于双方当事人先办理了产权过户，经过近一年左右的时间才实际交房，交房时签署的字条又文义不清，进而引发了本案争议。故本文尝试从合同法、物权法、意思表示解释以及该类案件的技术性处理细节等方面展开论述，以期抛砖引玉。
一、房屋买卖合同的核心是转移房屋所有权
所谓买卖合同，是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人不仅须将标的物交付于买受人，并且须转移标的物的所有权给买受人。房屋买卖合同无疑属于买卖合同，只不过该合同的标的物是房屋。房屋买卖合同属于转移财产的合同，这类合同的核心内容是标的物财产所有权的转移，即交付房屋并办理过户手续，从而完成不动产所有权的移转。换言之，房屋买卖合同指向的权利义务是买卖房屋的所有权，而非房屋内物品的所有权。出卖人的主要给付义务就是转移房屋所有权于买受人。在房屋买卖交易实践中，存在不同的房屋交付约定，比如先办理房屋产权转移登记，后交付房屋，或先实际交付房屋，再办理产权转移登记，抑或两者同时进行。对于房屋价款的计算，也有不同的方式，比如，买卖双方约定按房屋现状进行交易或打包处理或以租代售，或将家具、家电等分别折价计算纳入合同总价，或以对房屋装饰装修进行补偿的方式计算相应价款。
具体到本案，从双方签订的合同内容看，有关随房屋同时转让的设备、装饰费用及处理在合同中未作约定，从价款上看，房屋总价亦不包含装饰装修或家用电器。出卖人和买受人对房屋内的物品所有权未作约定，无法得出房屋内的物品已随房屋一并出售给买受人的结论。
二、房屋内物品的所有权并不必然随房屋产权一同转移
通常，我们以物是否能够移动且移动不损害物的价值为标准，将物划分为不动产和动产。也就是说，民法上的物包括不动产和动产。作为地上定着物的房屋属于不动产，而房屋内的物品或装饰装修则视物的属性，比如主物与从物、单一物与合成物等进行确定，归类到动产或不动产。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，而动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。换言之，作为不动产房屋的所有权转移标志以登记为生效要件，而动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，除非法律另有规定。出卖人与买受人办理房屋产权转移登记之后，买受人成为房屋的所有权人。但买卖双方如果约定由出卖人继续居住使用，房屋实际交付需近一年之后，此时就难以认定由出卖人控制、使用的屋内物品的所有权已经转移到买受人之手。房屋及屋内物品本身并未实际交付，出卖人仍系有权占有。虽然房屋所有权发生了变化，但在房屋买卖合同对物品归属未作约定的情况下，房屋内的物品所有权实质上未发生转移。
在本案中，空调、冰箱与消毒柜作为房屋内的家用电器，既不属于不动产，亦非装饰装修。物权法律关系作为一种民事法律关系，它因一定的法律事实产生或消灭。本案买卖双方之间存在买卖的民事法律行为，并不存在赠与或抛弃或标的物灭失等法律事实。在此情形下，不能一概认定系争物品已随房屋转让给了买受人，而是要围绕出卖人起诉要求返还系争物品的请求权基础，以及审查买受人是否具有合法的阻却事由对抗出卖人的请求权。
三、意思表示的解释不能脱离行为的性质和目的
民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立。买卖合同属于双方法律行为，而法律行为的核心是意思表示。民法总则第一百四十二条第一款规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。
在本案中，张新和李玲对于房地产买卖合同内容均无异议，但对字条的内容产生了分歧。字条载明：“房子按合同给你，至于装修的其他东西（软装类，硬装不破坏），我一并拆走”。双方对于“软装”和“硬装”的指向，各执一词。从文义上看，张新并未放弃装修之外的其他东西。软装和硬装系装修上的一种区分，而非对于房屋内物品的分类。像空调、冰箱、消毒柜、油烟机等，既不属于硬装，也不属于软装。在实际交房后的第二天，双方就写下字条，嗣后张新又提起诉讼要求返还，故从张新的行为可以得知，其未放弃房屋内物品的所有权。李玲也无证据证明张新曾放弃了系争物品的所有权或将物品赠与了李玲。双方在签订房地产买卖合同时，对于屋内物品的所有权实质上亦未做约定，张新应当有权要求返还系争物品。
四、房产案件细节的人性化处理有助服判息诉
民事诉讼不同于刑事诉讼。民事诉讼属于私益，以诉讼当事者为主，双方当事人的不同利益诉求，决定了案件对抗性强，总处于“你死我活”的紧张态势。特别是由于房屋买卖合同纠纷的诉讼标的额较大，涉及当事人切身利益，若不妥善处理，容易使矛盾激化。因此，在此类案件细节的处理上，既考验法官的司法智慧，又呼唤裁判的人性关怀。就本案而言，拆卸空调或油烟机等，可能会产生损害或对房屋墙面带来一定影响。为了安抚和平衡买受人李玲的心理，二审在判决书中明确，在返还系争物品过程中，对于张新造成的损失，李玲可另行主张。同时，引导张新放弃要求返还抽油烟机和天然气灶的主张，后张新在案件审理过程中明确表示自愿放弃该项诉请。由于此系其对自身诉讼权利义务的处分，于法不悖，二审予以准许。至于水晶灯、成品洗漱台、米柜，由于张新未对此提起上诉，根据最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第323条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故二审法院对此未做评判，维持一审法院的该项判决。该案判决生效后，双方当事人都主动履行了各自的义务，服判息诉。
案号：（2017）沪0117民初3084号（2017）沪01民终7157号
（作者: 何建 单位：上海市第一中级人民法院）
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