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房产纠纷

一房数卖,谁才是房屋主人

2019-02-20    来源:    点击:176   

                                                               一房数卖,谁才是房屋主人?

      “一房数卖”,也称房屋多重买卖,是指出卖人以同一房屋为标的物订立数个买卖合同,分别出售给数个买受人的行为。

房子只有一个,一房数卖后,房子究竟归谁呢?

1. 产权是否登记

《物权法》规定,不动产的所有权以登记(登记主义)来确定其归属。所以在多个房屋买卖合同中,不管房屋买卖合同签订的先后顺序,只要进行了房产登记的买方,就取得了房屋产权。

例外:如果买卖双方恶意串通的,则办理过户的买方则会被认定为合同无效,过户登记也不受保护。

如何判断是否有恶意串通,通常要从卖方与已过户买方有无亲友关系、是否有真实付款的交易记录、合同价款是否明显低于市场价、是否有证据证明已过户的买方在交易时已明知之前已有交易在进行等。

2.谁先合法占有

如果在数个房屋买卖中,买方均未办理房产登记的,但是有买方已经合法占有了房屋的,那优先合法占有的买方,取得房屋产权。

3.综合考虑

如果数个买方均为办理房屋过户登记,也没有合法占有房屋的,则需要综合考虑因素:合同签订成立顺序、实际付款顺序等,公平合理地予以认定。

没有取得房屋的善意第三人,可以追究卖方的违约责任,并要求卖方赔偿损失。

案例:

房地产开发商企业甲急着将某住宅区的最后一套别墅卖出去,于是打电话给乙丙丁。第二天,甲和乙签订买卖合同并交付了别墅,乙支付了全部房款,但没有办理产权变更登记。第三天,甲与不知情的并签订了买卖合同并办理了产权变更登记。第四天,甲与不知情的丁也签订了房屋买卖合同。随后,甲乙丙丁产生房屋纠纷,遂向法院起诉。

法院经过审理认为,甲分别与乙丙丁签订房屋合同均有效,买方丙办理了房产变更登记,取得房屋产权。甲应退还乙丙的房款,并赔偿相应的损失。

依据:

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十条  买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。


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