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房产纠纷

租房中“买卖不破租赁”原则的例外

2018-11-10    来源:    点击:288   

《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。” 这是对“买卖不破租赁”原则的规定,其目的是保护相对弱势的承租人的权利。但是,保护承租方的同时,对于出租方和第三人的权利也要保护,尤其是为了保护第三人的合法权利,法律对“买卖不破租赁”原则做了限制。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

1、法定

(1)房屋在出租前已经设立抵押权的

抵押权是一种担保物权,是为了担保债权的实现而设置的。在选择保护抵押权人的利益和承租人的利益时需要考虑:第一,如果先抵押再出租仍然适用买卖不破租赁原则,势必导致在通过拍卖等方式实现抵押权的时候标的房屋的价值大打折扣,这会严重损害抵押权人的合法权利;第二,抵押权具有公示效力,承租人租赁有抵押权的房屋本身即有过错,甚至可能存在与出租人恶意串通损害抵押权人权利的情况。因此,通过利益衡量和价值判断,应当将此种情形作为“买卖不破租赁”的例外为宜。

(2)房屋在出租前已经被人民法院查封

房屋被法院查封可能是因为金钱债权(如民间借贷的出借方为保障法院判决后债务人有可供执行的财产而申请查封了债务人的房产),也可能是因为非金钱债权(如房屋买卖的买受方在起诉出卖方继续履行合同的同时,为消除将来履行的障碍而申请法院保全了房产)。无论是哪种情形,因为查封具有公示的效力,申请查封人(债权人)的权利应当优先于查封之后租赁标的房屋的承租人的权利。即房屋在出租前已经被人民法院查封的,不适用“买卖不破租赁”原则。

2、约定

如果出租人和承租人对于租赁期间发生所有权变动情形下租赁关系另有约定(如租赁关系终止)的,根据私法自治和权利处分的原则,应当尊重这种约定的效力

此外,需要补充的是,抵押或查封之后又出租的,租赁合同效力如何?

1、“无权处分”不会导致租赁合同无效

房产证上登记的所有权人和真实的权利人可能不一致,在真实权利人起诉名义产权人确认所有权时,为保障将来履行上没有障碍可能会保全系争房屋。在房屋被保全之后,名义产权人又将房屋出租,会否导致合同无效?从“无权处分”的角度看,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”没有所有权者出售标的房屋尚且不会导致合同无效,举重明轻,没有所有权者出租房屋当然也不会导致合同无效。

2、“恶意串通损害第三人利益”举证很难

《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;……”房屋所有人在房子被抵押或查封之后将之出租,确实有可能是与承租人恶意串通损害第三人利益,而恶意串通损害第三人利益的合同也确实是无效合同。但是,主张合同无效的举证很困难,要通过出租人和承租人的身份关系(亲朋好友等)、租赁合同条款的异常(如租期特别长、租金特别低、违约责任特别轻、租赁合同大量条款缺失等)、没有实际支付租金等等方面综合判断。

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