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小区“配套设施”不一定为业主共有
作者:张律师    发布于:2014-02-24 13:56:07    文字:【】【】【
摘要: 法制日报
最高法审结业委会诉深圳城建房屋侵权案
小区“配套设施”不一定为业主共有

   2月21日,最高人民法院就广东省深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发(集团)公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业管理有限公司房屋侵权纠纷案作出终审判决,驳回南天一花园业委会要求确认诉争两栋配套小楼的所有权归全体业主共同所有及返还小楼并赔偿损失的诉讼请求。

  2002年11月11日,南天一花园业委会向深圳市中级人民法院提起诉讼,要求城建公司等停止侵权,拆除南天一花园三栋大厦底层的违章建筑,恢复底层为公共开放空间,赔偿损失145万元;确认南天一花园两栋公用配套小楼的所有权归全体业主共同享有,城建公司返还两栋小楼,并赔偿损失。

  深圳中院以南天一花园业委会不拥有本案所涉房地产产权,与本案没有直接利害关系为由,于2003年3月31日裁定驳回起诉。南天一花园业委会不服上诉。2011年7月6日,广东省高级人民法院作出二审判决:撤销一审判决;改判城建公司、物业公司赔偿南天一花园业委会经济损失145万元;驳回其他诉讼请求。

  南天一花园业委会向最高法申请再审,要求改判确认两栋小楼的所有权归全体业主共同享有,城建公司、监理公司返还小楼并赔偿全体业主损失655万元及其他租金损失。

  最高法认为,本案的争议焦点主要是能否确认两栋配套小楼的所有权归南天一花园全体业主共同所有。城建公司在本案中提交的证据证明,两栋小楼占用土地的权利来源合法,小楼的规划、建设等经过了政府相关部门批准,全部建设资金均由城建公司投入,并已就小楼占用土地与政府主管部门签订了土地使用权协议并补交了地价款。本案小楼不属于物权法规定应当属于业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房,也不属于司法解释规定的应当认为属于业主共有的部分。不能仅仅依据小楼的规划设计用途为小区“配套设施”而得出该设施所有权属于小区全体业主共有的结论。

  最终,最高法判决认为,对南天一花园业委会基于全体业主对小楼共享所有权而提出的返还小楼和损失赔偿的请求,法院均不能予以支持。

  最高法主审该案的法官接受《法制日报》记者采访时说,本案争议房屋的兴建、登记及本案纠纷提起的时间,均是在物权法施行之前。但是鉴于在物权法施行之前,法律对建筑物区分所有问题没有明确规定,也可以参照物权法及相关司法解释的规定对本案小楼是不是属于业主共有部分做出认定。

  记者了解到,物权法规定,建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房,除特殊情况外应当属于业主共有。

  这名法官指出,案涉小楼显然不属于这里面规定的道路、绿地、公用设施和物业服务用房,而且参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定,它也不属于司法解释规定的应当属于业主共有的公共场所。即使按照物权法及司法解释关于建筑物区分所有的相关规定来看,也不能认定本案争议的小楼属于全体业主共有。

  记者注意到,南天一花园业委会在本案诉讼中还提出一个观点,就是争议小楼的规划设计用途问题,这个观点能否支持他们关于小楼所有权的主张呢?

  这名法官表示,南天一花园业委会确实提出了按照《深圳市白沙岭片区法定图则》的规定,争议小楼的规划用途应当为居委会和物业管理用房,因此应当属于业主共有这样的观点。但是,最高法在审理中认为这是不能成立的。

  “法定图则的内容明确了并不要求之前已经建设的建筑强制调整规划用途,不管对争议小楼的规划用途做出了怎样的规定,在本案当中都不能适用。”该法官解释说,法定图则对争议小楼占用土地的规划用途并不是“物业管理”,而是“配套设施”。但是无论是从小楼的建设年代看,还是从目前的法律规定看,都没有明确对“配套设施”的权属进行规定,这和物权法明确规定业主共有的部分有明显区别,即配套设施并不是一个具有物权法意义的概念,它的所有权归属,仍应按照法律对一般建筑物所有权归属的相关规定作出认定。法制网北京2月21日讯


最高人民法院审结南天一花园业委会诉深圳城建公司等房屋侵权纠纷

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